Hoàn thiện chính sách đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế- xã hội

Dẫn nhập

Theo  Văn phòng Quóc hội, tham dự Hội thảo Chuyên đề  có Ủy viên Bộ Chính trị Đảng CS Việt Nam Nguyễn Xuân Thắng, , Giám đốc Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh; đòng chí Trần Thanh Mẫn, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội; các đồng chí Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đại diện lãnh đạo các Ban, Bộ, ngành Trung ương, lãnh đạo Tỉnh uỷ, HĐND và UBND các Tỉnh, Thàng phố; đại diện các đoàn đại biểu Quốc hội của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, chuyên gia, nhà khoa học ở trong và ngoài nước, đại diện các tổ chức quốc tế, Đại sứ quán các nước tại Việt Nam, các Hiệp hội doanh nghiệp, doanh nhân và các cơ quan báo chí.

Cải cách thể chế tranh minh hoạ

Tại Hội thảo, đại biểu đã lắng nghe các tham luận về “Nâng cao chất lượng công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường hiệu quả thi hành pháp luật -giải pháp quan trọng trong cải cách thể chế”; “Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản, giải quyết bất cập trong đấu giá đất”; “Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản, giải quyết bất cập trong đấu giá đất” và “Hoàn thiện chính sách đất đai để phù hợp với ngữ cảnh mới”.

Theo  hình thức trao đổi, thảo luận bàn tròn với sự tham gia của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ trưởng Bộ Tài chính; Thứ trưởng Bộ Xây dựng; Giám đốc quốc gia Ngân hàng châu Á (ADB) tại Việt Nam;  nguyên Viện trưởng Viện Ngiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương và Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố HCM. Thảo luận bàn tròn do Ủy viên Thường trực  ban Kinh tế  của Quốc hội giữ vai trò điều phối.Báo cáo và ý kiến tham luận tại Hội thảo đã tập trung vào nội dung trọng tâm là đẩy mạnh cải cách thể chế và hoàn thiện chính sách về đất đai, Bài viết phản ánh những nội ding cơ bản của Hội thảo này.

Nâng cao chất lượng xây dựng hoàn thiện hệ thống. tăng cường hiệu quả thi hành pháp luật và những thành tựu đạt được trong công tác cải cách thể chế.

Theo góc nhìn của các tổ chức quốc tế, kết quả cải cách thể chế của Việt nam là tích cực. Cải cách và hoàn thiện thể chế là những đột phá chiến lược để phát triển đất nước. Xây dựng và thi hành pháp luật là hai nội dung trọng tâm của cải cách và hoàn thiện thể chế, đó là cơ sở của tổ chức thi hành pháp luật.

Thi hành luật pháp là thực tiễn sinh động để kiểm nghiệm chất lượng xây dựng pháp luật.  Đây là quá trình đánh giá sự phù hợp của luật pháp với cuộc sống, là sự tác động để phát hiện và điều chỉnh pháp luật; từ đó dẫn đến sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện và ban hành mới hệ thống luật pháp.

Công tác xây dựng và thi hành pháp luật trong việc cải cách, hoàn thiện thể chế trong thời gian qua đã thể hiện ở 4 khía cạnh lớn:

Thứ nhất, đã thể chế hóa một cách kịp thời, sáng tạo và phù hợp thực tiễn các chủ trương, chính sách của Đảng về hỗ trợ người dân, doanh nghiệp vượt qua ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh Covid-19;

Hai là quyết liệt rà soát, khắc phục những vướng mắc, mâu thuẫn, chồng chéo  nhằm tháo gỡ, khơi thông “điểm nghẽn” để phát huy mọi nguồn lực, biến thách thức thành cơ hội phát triển;

Thứ ba,hoạt động lập pháp được đổi mới theo hướng chủ động, linh hoạt với phương châm Quốc hội hành động, xây dựng thể chế, pháp luật để phục vụ phát triển;

 và Thứ tư là việc kiểm tra, giám sát công tác tổ chức thi hành pháp luật  đã được tăng cường.

Hoàn thiện chính sách đất đai.

Mục tiêu cải cách ,sửa đổi Luật đất đai là mang lại tác động tích cực, đưa đất đai trở thành nguồn lực quan trọng của phát triển kinh tế và nâng cao mức sống người dân. Theo dó, nâng cao vai trò của thị trường,  tính chất đại diện của chủ sở hữu và năng lực quản lý Nhà nước trong quản lý sử dụng và phòng chống tham nhũng đất đai; đảm bảo sự hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân là những nội dung cốt lõi

Nội dung đột phá trong sửa đổi Luật mang lại tác động tích cực, đưa đất đai trở thành nguồn lực quan trọng của phát triển kinh tế và nâng cao cuộc sống người dân.

Trước hết, công cụ quan trọng thể hiện quyền năng Nhà nước là công tác Quy hoạch được đổi mới cả về nội dung và hình thức; nó thể hiện quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan thực thi pháp luật và giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc, bất cập do công tác quy hoạch trong những năm qua;

hai là, coi trọng công tác định giá đất, mở rộng hơn là kinh tế và tài chính đất đai;

 và thứ ba là xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông về đất đai.

Đối với chính sách tài chính, hệ thống tài chính về đất đai bao gồm hai nội dung cơ bản: một là giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với giá trị thị trường; và thứ hai là phải cải cách hệ thống thuế sử dụng đất sao cho phù hợp với mức thu nhập của người lao động, người dân đồng thời với  sử dụng công cụ thuế để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, có đất nhưng không đưa vào sử dụng. Như vậy là, vấn đề giá đất và chính sách tài chính đất đai ngoài thuế sẽ được xem xét và quy định tại Luật Đất đai. Những chính sách về thuế sử dụng đất hoặc tài sản được quy định trong những luật khác cần dược xây dựng đồng bộ với Luật Đất đai.

Sửa đổi hoàn thiện chính sách, luạt pháp về đất đai

Về tài chính đất đai, Hội thảo cho rằng, vấn đề chủ yéu là  chính sách vốn hóa trong khu vực nhà nước và đói với các nhà đầu tư. Chính sách vốn hóa đất đai thuộc khu vực nhà nước cần tập trung vào đổi mới cơ chế sao cho nguồn thu chủ yếu là thuế và thu từ giá trị tăng thêm do đầu tư trên đất mang lại.

Chính sách đất đai tác động mạnh đến thị trường bất động sản và giải quyết bất cập trong đấu giá đất. Đất đai là tiền đề và cũng là yếu tố cấu thành quan trọng của bất động sản.

Hầu như mọi bất động sản đều gắn với đất. Các yếu tố kinh tế và pháp lý của đất đai là nền tảng có vai trò quyết định đối với hoạt động phát triển, quyền năng và giá trị kinh tế của bất động sản. Đất đai tác động trực tiếp, tạo những biến động của thị trường; những chính sách kinh tế đất đai tác động đến bất động sản và thị trường rộng lớn và phức tạp..Việc sử dụng theo mệnh lệnh hành chính áp đặt trong tiếp cận đất đai của cơ chế thị trường không chỉ gây thất thu, tham nhũng, tiêu cực mà còn khó lựa chọn được nhà đầu tư bất động sản có năng lực sử dụng tốt đất đai.

Theo các nhà phân tích, công khai quy hoạch, quản lý chặt chẽ quy hoạch đã được phê duyệt, tránh những thay đổi phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường bất động sản. Để lựa chọn được người sử dụng đất cũng như sử dụng đất phù hợp, hiệu quả thì đất dùng vào mục đích kinh doanh chỉ nên là đất cho thuê có thời hạn.

Khép lại chương trình hoạt động, Hội thảo đã có những đề xuất nhằm đẩy mạnh cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách về đất đai trong thời gian tới .

Trước hết là  tiếp tục phát huy vai trò xây dựng và thi hành pháp luật trong cải cách, hoàn thiện thể chế; cần tiếp tục đổi mới, nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác xây dựng và thi hành pháp luật, tập trung vào một số giải pháp cơ bản sau đây:

- Đổi mới tư duy, nâng cao nhận thức về vai trò của công tác xây dựng và thi hành pháp luật.

- Tăng cường năng lực cho các chủ thể tham gia công tác xây dựng và thi hành pháp luật

- Tiếp tục nghiên cứu cải tiến quy trình lập pháp, tăng cường kỷ luật, kỷ cương trong xây dựng; tăng cường giám sát, kiểm tra, rà soát văn bản, sơ kết, tổng kết việc thi hành pháp luật.

Thứ hai, để hoàn thiện chính sách đất đai, nhất là chính sách tài chính và phát triển thị trường bất động sản, cần chú trọng tới những nội dung như

- Thay đổi cơ bản chính sách tài chính về đất đai, đó là có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương;.Nghiên cứu, điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch; xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng, bỏ đất hoang; có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.

Việc đổi mới hệ thống tài chính đất đai, cần lưu ý đưa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi. Thuế chuyển nhượng bất động sản cần tính sao cho việc giảm thuế suất được ghi nhận trong hợp đồng chuyển quyền; luật thuế liên quan đến đất đai phải đồng bộ với Luật Đất đai sửa đổi. Pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng cần quy định rõ theo giá đất Nhà nước quy định và cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường. Trước mắt có thể sử dụng mạng công chứng; xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất do Nhà nước quy định.

Phát triển thị trường bất động sản thông qua các giải pháp về đất đai. Cần đẩy mạnh thương mại hoá quyền sử dụng đất, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Chú trọng ứng dụng công nghệ hiện đại và chuyển đổi số trong quản lý nhà nước về đất đai với trọng tâm là xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin về đất đai; gắn xây dựng các quy định pháp luật với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Quy định về đất ở,đất thương mại, dịch vụ và đất nông nghiệp cân có sự kết hợp, chú ý gắn với thương mại, dịch vụ và đất cho dự án du lịch có yếu tố tâm linh, tín ngưỡng’

Đối với đăng ký giao dịch và thông tin thị trường bất động sản, cần qui định bắt buộc các hoạt động giao dịch đất đai, bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch được kiểm tra xác thực, thay cho việc thực hiện công chứng như hiện nay,

Cơ chế giá đất cho phát triển thị trường bất động sản cần xác định phù hợp với giá trị thị trường, sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Nhà nước trực tiếp thực hiện thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất. Đối với dự án đầu tư phát triển bất động sản cần có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn sau khi tái định cư.

Thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản luỹ thoái theo độ dài thời gian mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích, giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng trên mức bình quân của xã hội.

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường, đảm bảo các dự án bất động sản triển khai theo tiến độ và đáp ứng nhu cầu phù hợp với qui mô, mức độ phát triển của kinh tế- xã hội.

Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tránh tình trạng dự án bỏ hoang, chậm tiến độ hoặc đấu giá cao rồi bỏ cuộc. Phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm./.