Định giá đất không được mang ý chí chủ quan

Khó lượng hoá tiêu chí “vì lợi ích quốc gia, công cộng”

Phát biểu làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tại phiên thảo luận tổ sáng 3/11, Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà cho biết, việc đưa ra các tiêu chí thu hồi đất cho các dự án liên quan đến quốc phòng, an ninh thì dễ, song với mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì rất khó.

Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hồng Hà phát biểu tại tổ, sáng 3/11

“Lượng hoá được tiêu chí, điều kiện thì không có gì phải bàn thêm, nhưng cho đến giờ phút này, phải nói là các cơ quan bên lập pháp và hành pháp chúng tôi cũng chưa có được phương án tốt hơn” – ông Trần Hồng Hà cho biết dự thảo một mặt đưa ra các nhóm tiêu chí, mặt khác cũng phải đưa ra danh mục.

Liên quan đến mở rộng hay giảm tối đa đối tượng thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, ông Trần Hồng Hà khẳng định, về phía bộ này, quan điểm là chỉ thu hồi khi dự án chứng minh được đó là dự án công, những dự án an ninh, quốc phòng, dự án kinh tế xã hội nhưng mang lại lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

“Vấn đề quan trọng nhất là bằng cách nào chứng minh được dự án đó mang lại lợi ích quốc gia, công cộng? Việc này chúng tôi xác định sẽ để những người dân trực tiếp bị thu hồi đất nêu ý kiến” – ông Hà nói.

Trước thực trạng phân lô, bán nền, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết quan điểm của ban soạn thảo là phải có quy hoạch xây dựng đồng bộ, phải có quy hoạch 1/500 chi tiết thì mới cho triển khai các dự án hoặc triển khai chuyển mục đích sử dụng đất. Chưa có quy hoạch 1/500 thì sự chuyển đổi mục đích ở đây không tính toán được đầy đủ giá trị của đất đai, trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy vậy, với nhu cầu rất thực tiễn ở nông thôn, cơ quan soạn thảo cũng đang tính toán với khu vực đất dân cư đang ở ổn định, trên cơ sở phù hợp quy hoạch thì cho phép tách thửa, tách lô để sử dụng.

Giá đất không được mang ý chí chủ quan

Đề cập giá đất, ông Trần Hồng Hà khẳng định các phương pháp chưa bao giờ sai, đây là thông lệ thế giới. “Giá sơ cấp, Nhà nước giao đất thì chủ yếu cũng không đấu thầu, đấu giá mà giao không thu tiền, tính giá theo bảng, theo khung. Mà khung, bảng đã không theo thị trường rồi thì đây là bất cập rất lớn” – ông nói, đồng thời việc tính toán thu thuế trên hợp đồng làm cho người dân không bao giờ khai thật giá trị mua bán.

Phương pháp mới nhất là phương pháp định giá theo vùng giá trị, xác định các thửa đất chuẩn mà thế giới đã làm khi có bản đồ về địa chính số và thiết lập được mạng lưới, thu được thông tin về giá đất hàng ngày và chuẩn.

“Chúng ta hoàn toàn có phương pháp và hoàn toàn có thể làm được, tất nhiên phải chế định để thông tin này chính xác. Cái quan trọng nhất là giá đất không được mang ý chí chủ quan và mọi phương pháp làm phải là phương pháp thống kê, toán học; độc lập với những người định giá” – ông Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

Bây giờ chúng ta vẫn cần hội đồng, cần cơ quan tư vấn, sau này cũng cần nhưng tất cả việc này sẽ có phần mềm do Bộ TNMT cùng các chuyên gia định giá quốc tế đưa ra. Như thế giá phổ quát trên thị trường không phải là giá mang tính chất lý trí mà dựa trên việc thu thập từ các thửa đất chuẩn và ở các vùng định giá trị quy định.

“Có thể không cần đến 1 triệu thửa đất chuẩn nhưng có thể cần đến khoảng 300 nghìn hoặc bao nhiêu đó thửa đất chuẩn thì chúng ta hoàn toàn có thể quy đổi và qua phương pháp thống kê tìm ra các giá trị thể hiện tính ổn định tương đối của thị trường. Còn thực tế, chúng ta không thể có được một giá thị trường duy nhất” – ông Trần Hồng Hà phân tích.