Đề xuất mới tháo gỡ điểm nghẽn giao đất, mở cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản

Luật sư Hồ Vương Quốc Sử cho biết, Tờ trình số 958/TTr-CP của Chính phủ chứa đựng nhiều đề xuất quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đồng thời mở rộng cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Luật sư Sử, thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất luôn là khâu then chốt trong quá trình triển khai dự án của doanh nghiệp. Trên thực tế, không ít dự án bị đình trệ do thủ tục phức tạp, chồng chéo. Ngày 19/10/2025, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, trong đó có nhiều nội dung đáng chú ý liên quan đến nhà đầu tư bất động sản.

Điểm mới trong cơ chế giao đất, cho thuê đất

Tại tiểu mục 3.3.2, Chương IV của Tờ trình 958/TTr-CP, Chính phủ đề xuất: đối với dự án có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư được phân kỳ tiến độ, hoặc có việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo tiến độ, thì cơ quan có thẩm quyền được phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án hoặc theo tiến độ thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Theo Luật sư Sử, quy định này nếu được thông qua sẽ giúp nhà đầu tư sớm có quỹ đất để triển khai, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng. Đây là thay đổi có ý nghĩa lớn, giúp rút ngắn thời gian, giảm chi phí và đẩy nhanh tiến độ khởi công dự án.

Đáng chú ý, Chính phủ cũng đề xuất bỏ yêu cầu phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất sang mục đích khác. Điều này sẽ góp phần tinh giản thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận đất đai.

Dự thảo còn bổ sung các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, chẳng hạn đối với phần diện tích đất thanh toán hợp đồng BT hoặc các dự án Nhà nước thu hồi đất. Đây là bước hoàn thiện cơ chế pháp lý, phù hợp với các dự án đã có chủ trương đầu tư rõ ràng.

Đặc biệt, đối với các dự án thay đổi chủ đầu tư do giải thể, phá sản hoặc chuyển nhượng, Chính phủ đề nghị cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới, với điều kiện họ nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Cơ chế này không chỉ giúp xử lý các dự án “treo”, mà còn bảo đảm nguyên tắc công bằng về nghĩa vụ tài chính giữa các nhà đầu tư.

Lưu ý dành cho nhà đầu tư

Theo phân tích của Luật sư Sử, các đề xuất nêu trên được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông nhiều dự án đang “đóng băng” do vướng mắc về pháp lý hoặc khó khăn tài chính. Việc cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với nhà đầu tư kế thừa dự án sẽ tạo điều kiện tái khởi động các dự án dở dang, qua đó tăng tính thanh khoản và sức hút cho thị trường bất động sản. Đồng thời, đây cũng là giải pháp hữu hiệu nhằm hạn chế tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai do chậm tiến độ kéo dài.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý rằng việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất không phải là ưu đãi miễn phí, mà phải đi kèm với nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo đúng quy định. Các nghĩa vụ về môi trường, xây dựng, quy hoạch vẫn phải được thực hiện đầy đủ để tránh rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai.

Khi nhận chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý về đất đai, xác minh các nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng của chủ đầu tư trước đó, đồng thời tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý chuyên môn nhằm bảo đảm tính minh bạch và an toàn trong quá trình tiếp nhận.

Nhìn chung, các cơ chế mới được đề xuất đã mở rộng cánh cửa tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, tạo hành lang pháp lý linh hoạt hơn trong triển khai dự án. Song để tận dụng hiệu quả cơ hội này, nhà đầu tư cần chủ động trang bị kiến thức pháp lý và tham vấn chuyên gia nhằm phòng ngừa rủi ro về sau.