Bộ trưởng Xây dựng đã ban hành Thông tư 31 nhằm sửa đổi, bổ sung Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư. Điểm đáng chú ý của văn bản này là lần đầu đưa ra hệ thống yêu cầu cụ thể hơn đối với khu vực để xe điện, khu vực sạc điện và đổi pin trong chung cư.
Các quy định mới áp dụng cho cả chung cư xây mới và chung cư hiện hữu. Theo đó, những hạng mục liên quan đến xe điện phải được bố trí trong phạm vi diện tích dự án đã được phê duyệt, thay vì phát sinh tùy tiện trong quá trình khai thác công trình.
Khu vực để xe điện phải tách biệt và có hệ thống giám sát
Thông tư nêu rõ khu vực dành cho xe điện phải đáp ứng đồng thời nhiều yêu cầu về thoát nạn, thông gió, phòng cháy chữa cháy và khả năng chịu lực của kết cấu công trình. Vị trí bố trí được ưu tiên theo thứ tự từ ngoài trời, trên mặt đất, tầng bán hầm, tầng hầm 1 rồi mới đến các tầng hầm sâu hơn.
Trong trường hợp khu vực xe điện được đặt tại tầng bán hầm hoặc tầng hầm, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý phải có phương án xử lý khi xảy ra sự cố cháy. Các phương án này bao gồm khả năng đưa phương tiện ra khỏi khu vực nguy hiểm hoặc cô lập phương tiện để hạn chế cháy lan.
Một trong những yêu cầu quan trọng là khu để ô tô phải được tách biệt với khu dành cho xe mô tô điện, xe gắn máy điện và xe đạp điện. Ngoài ra, quy chuẩn cũng khuyến khích tách khu để xe điện khỏi khu để phương tiện dùng xăng, dầu nhằm giảm rủi ro khi có sự cố.
Nếu điều kiện mặt bằng không cho phép bố trí riêng hoàn toàn, khu vực xe điện vẫn phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện an toàn kỹ thuật. Khoảng cách tối thiểu giữa các khu vực để xe là 2 m. Trường hợp không bảo đảm khoảng cách này, phải có vách ngăn bằng vật liệu không cháy, cao tối thiểu 2 m.
Camera giám sát, hệ thống báo cháy tự động và thiết bị cảnh báo khí nguy hiểm cũng bắt buộc phải có trong khu vực để xe điện. Trong đó, các khí được nhắc đến gồm carbon monoxide (CO) và hydrofluoric acid (HF), vốn có thể phát sinh trong một số tình huống cháy, sự cố liên quan đến pin.
Các thiết bị sử dụng tại khu vực này phải có chứng nhận chất lượng trước khi đưa vào vận hành. Quy định này nhằm bảo đảm hệ thống giám sát và cảnh báo hoạt động ổn định, không chỉ lắp đặt mang tính hình thức.
Khu vực sạc xe điện trong chung cư phải có tường ngăn cháy
Thông tư 31 cũng đặt ra các giới hạn cụ thể đối với khu vực sạc xe điện trong nhà chung cư. Quy định về diện tích khoang cháy không áp dụng cho khu sạc bố trí ngoài trời trên mặt đất, nhưng được áp dụng với khu sạc nằm trong công trình.
Với khu vực sạc ô tô điện hoặc khu vực sạc hỗn hợp, diện tích lớn nhất của một tầng trong một khoang cháy không được vượt quá 1.500 m2 nếu đặt tại tầng nổi. Nếu bố trí ở tầng bán hầm hoặc tầng hầm, giới hạn này giảm xuống còn 1.200 m2.
Đối với khu sạc xe mô tô điện, xe gắn máy điện và xe đạp điện, diện tích tối đa nhỏ hơn đáng kể. Cụ thể, khu sạc tại tầng nổi không được vượt quá 500 m2, còn tại tầng bán hầm hoặc tầng hầm chỉ được tối đa 300 m2.
Các khu sạc trong nhà phải được ngăn cách bằng tường ngăn cháy loại 1 hoặc bằng khoảng trống, đường xe chạy không có vật liệu cháy với bề rộng tối thiểu 6 m. Đây là yêu cầu nhằm hạn chế khả năng đám cháy lan nhanh sang các khu vực khác của công trình.
Với khu sạc đặt ngoài tòa chung cư, khoảng cách đến công trình hoặc kết cấu lân cận không được nhỏ hơn 3 m. Khoảng cách này có thể giảm còn 1 m nếu có tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy, cao ít nhất 2 m. Khu sạc ngoài trời cũng phải có phương tiện chữa cháy phù hợp.
Hệ thống cấp điện cho khu vực sạc phải được thiết kế tách biệt với các phụ tải khác của tòa nhà. Đồng thời, hệ thống này phải bảo đảm đủ công suất vận hành và có khả năng dự phòng cho việc mở rộng số lượng trụ sạc trong tương lai.
Tủ đổi pin xe điện phải cách khu sạc ít nhất 2 m
Không chỉ khu sạc điện, khu vực đổi pin cũng được đưa vào quy chuẩn với nhiều điều kiện cụ thể. Khu đổi pin phải nằm trong phần diện tích dự án được phê duyệt, vị trí lắp đặt nên được ưu tiên lần lượt ở khu vực ngoài trời, khu vực mặt đất, tầng bán hầm và tầng hầm 1.
Trường hợp đặt tủ đổi pin tại bán hầm hoặc tầng hầm 1, công trình phải có phương án kỹ thuật để đưa tủ ra khỏi khu vực nguy hiểm hoặc cô lập thiết bị khi phát sinh cháy.
Đối với tủ đổi pin ngoài trời, khoảng cách đến khu đông người và lối thoát hiểm phải bảo đảm tối thiểu 3 m. Nếu có vách hoặc tường chắn bằng vật liệu không cháy với chiều cao ít nhất 2 m, quy chuẩn cho phép thu hẹp khoảng cách còn 1 m.
Khu vực này phải được theo dõi bằng camera truyền về phòng trực có người giám sát suốt ngày đêm, đồng thời phải có thiết bị chữa cháy phù hợp. Mái che, nếu được lắp đặt, phải làm từ vật liệu không cháy.
Tủ đổi pin cần đặt xa các vị trí trọng yếu phục vụ thoát nạn như cầu thang bộ, sảnh thang máy, sảnh chống khói, cửa đi, cửa sổ và lối thoát hiểm, với khoảng cách tối thiểu 6 m. Riêng với khu đỗ xe và sạc xe điện, khoảng cách yêu cầu là từ 2 m trở lên. Trường hợp có vách ngăn cháy đạt chuẩn, các yêu cầu về khoảng cách có thể được điều chỉnh.
Nếu tủ đổi pin nằm bên trong công trình, nơi này phải được trang bị hệ thống hút và xả khói bằng cơ khí. Cùng với đó, camera giám sát phải kết nối về phòng trực hoạt động 24/24 giờ và khu vực phải có phương tiện chữa cháy theo đúng quy chuẩn.
Theo quy định mới, lượng pin được phép lưu giữ tại mỗi điểm đổi pin bên ngoài tòa chung cư, hoặc tổng lượng pin bố trí rải rác trong công trình, chỉ được giới hạn ở mức tối đa 100 kWh. Với từng khu vực độc lập, mức cho phép sẽ thấp hơn: không quá 35 kWh nếu nằm ở các tầng nổi và tối đa 18 kWh nếu đặt tại bán hầm hoặc tầng hầm 1.
Tủ đổi pin cũng phải đáp ứng các yêu cầu an toàn kỹ thuật. Thiết bị cần tự cắt điện khi phát hiện quá trình sạc có dấu hiệu bất thường, đồng thời phải có bộ phận ngắt khẩn cấp để xử lý sự cố. Ngoài ra, tủ cần được bảo vệ trước nguy cơ va đập và phải có giải pháp bảo đảm an toàn trong trường hợp khu vực đặt tủ bị ngập nước.
Với các dự án chung cư xây dựng mới, khu để xe, điểm sạc và điểm đổi pin xe điện phải được tính toán phù hợp với kế hoạch phát triển giao thông xanh của từng địa phương. Đối với những chung cư đã đưa vào sử dụng, việc nâng cấp hoặc điều chỉnh sẽ phụ thuộc vào hiện trạng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, hệ thống điện và điều kiện phòng cháy chữa cháy.
Chậm nhất sau 6 tháng kể từ ngày quy định có hiệu lực, tức ngày 15/12/2026, chủ sở hữu chung cư hoặc đơn vị được giao quản lý phải hoàn tất việc kiểm tra lại các khu vực liên quan đến xe điện. Những hạng mục chưa đạt yêu cầu an toàn phải được sửa chữa, cải tạo theo quy chuẩn trước khi tiếp tục sử dụng.
