Cụ thể, sáng ngày 30/09/2023, tại Khách sạn Dakruco (số 30, đường Nguyễn Chí Thanh, phường Tân Lập, Thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk), Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức toạ đàm khoa học có chủ đề “Pháp luật về kinh doanh bất động sản&Du lịch nông nghiệp 4.0”…Tham dự có đại diện Sở VHTT&DL, Sở NN&PTNN, Sở Xây dựng, UBND TP. Buôn Ma Thuột; Hội bất động sản Đắk Lắk, Hội doanh nghiệp trẻ Đắk Lắk; hơn 100 doanh nghiệp tại tỉnh Đắk Lắk và 30 doanh nghiệp trên khắp cả nước.
Diễn giả của toạ đàm có Tiến sĩ Bùi Đặng Dũng – Phó Chủ nhiệm Uỷ Ban Tài chính ngân sách Quốc hội (khoá 14); Tiến sĩ Vũ Văn Hoạ - Nguyên Phó tổng kiểm toán Nhà nước; Tiến sĩ Trần Anh Tuấn – Phó trưởng ban phong trào UBTWMTTQ Việt Nam; NSNA Lê Xuân Thăng – Phó Chủ tịch Hội VAPA (khoá 7&8), Cố vấn Viện IMRIC, Viện IRLIE; Tiến sĩ Lê Ánh Dương; Luật sư Lê Thuý Quỳnh – Giám đốc Cty Luật TNHH MTV PQD (Đối tác chiến lược Trung tâm TTLCC); Luật sư Phạm Lan Thảo – Trung tâm TTLCC.
Về phía Viện IMRIC có Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng, Giám đốc Trung tâm TTLCC; ThS. Mai Thanh Hải – Phó Viện trưởng; Ông Phạm Trắc Long – Chánh Văn phòng, PGĐ Trung tâm TTLCC; TS. Lê Ánh Dương – Phó Chánh Văn phòng phụ trách miền Trung – Tây Nguyên; Bà Nguyễn Thị Huyền – Phó Chánh Văn phòng phụ trách miền Bắc. Về phía Viện IRLIE có Ông Hoàng Thanh Quý – Viện trưởng, Phó GĐ Trung tâm TTLCC; Bà Hồ Thị Thanh Tuyền – Phó Viện trưởng; Ông Hồ Vĩnh Chung – Phó Chánh Văn phòng, Chánh Văn phòng Trung tâm TTLCC; Bà Trần Thị Liên – Phó Chánh Văn phòng; Bà Hồ Thị Nhung – Chi nhánh Viện IRLIE.
Với phương châm và mục tiêu làm nhịp cầu nối hỗ trợ, trợ giúp pháp lý cho các Nhà đầu tư – kinh doanh BĐS nắm bắt được một số nội dung cơ bản nhất những quy định của pháp luật liên quan đến đầu tư, mua bán BĐS; phòng tránh một số rủi ro pháp lý trong đầu tư; và hoạt động Thừa phát lại bổ trợ cho lĩnh vực kinh doanh. Tọa đàm được thực hiện theo chủ đề mở, hầu hết các doanh nghiệp và người dân tham gia đều được đưa ra câu hỏi liên quan đến các lĩnh vực pháp luật, tranh luận, phản biện để cùng đi đến thống nhất.
Có thể thấy, trong suốt thời gian qua, thị trường bất động sản ở các vùng miền, nhất là ở các thành phố lớn có sự phát triển hết sức mạnh mẽ và nhanh chóng, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước cũng như lợi ích thiết thực cho người dân, doanh nghiệp nói riêng và công tác bảo đảm an sinh xã hội nói chung. Thế nhưng, trong quá trình phát triển ấy, bên cạnh những thuận lợi là cơ bản, hoạt động thị trường bất động sản, bất động sản du lịch, du lịch nông thôn cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc cần được các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ.
Nhìn chung, Thị trường BĐS của chúng ta đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn. Có thể nói, thị trường BĐS hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS, các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN đang gặp rất nhiều vướng mắc. Chúng ta thấy thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Chẳng hạn như ở TPHCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.
Bên cạnh đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền. Để giải quyết và tháo gở khó khăn cho ngành BĐS, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện vào cuối năm 2022: Ngày 12/12 là công điện giải quyết vấn đề tín dụng, thúc đẩy để giải ngân vấn đề tín dụng; công điện ngày 13/12 là giải quyết vấn đề trái phiếu DN; công điện ngày 14/12 để tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và cuối cùng là công điện ngày 15/12 chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động, đặc biệt đứng trước tình trạng công nhân xây dựng, nhân viên môi giới bị mất việc làm trong giai đoạn vừa qua.
Ngoài ra, bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Cho nên bên cạnh mối quan hệ thúc đẩy lẫn nhau phát triển lành mạnh giữa thị trường tài chính, ví dụ như thị trường tín dụng, thị trường vốn, thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và có nguồn lực tốt phát triển thị trường bất động sản thì nó cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Do đó, cái khéo, cải giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường này: Tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.
Tại toạ đàm, các đại biểu đã đánh giá rất cao Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ TN&MT trình dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định liên quan tới lĩnh vực đất đai, rồi giao Bộ Xây dựng trình 2 nghị định rất quan trọng: Nghị định sửa đổi các nghị định có liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và một nghị định rất thiết thực là nghị định quy định về quy trình thủ tục hành chính đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội hiện nay nhiêu khê hơn, phức tạp hơn, gian khổ hơn, khó hơn làm nhà ở thương mại. Làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3, mà trong khi lẽ ra phải dễ hơn các loại dự án khác.
Có thể khẳng định, mối quan hệ giữa nông nghiệp và kinh doanh bất động sản ở góc độ quan hệ tài sản, quan hệ của chủ thể trong kinh doanh bất động sản và các mô hình liên kết. Về quan hệ tài sản, đất đai là tư liệu sản xuất chính của nông nghiệp. Tài sản gắn liền với đất đai nông nghiệp gồm: Công trình tạm, cây lâu năm. Người nông dân thường bị động, thiếu thông tin, thiếu độ nhạy kinh doanh, thiếu hỗ trợ (yếu thế), quản lý tài chính kém. Họ là đối tác “bất đắc dĩ” trong quản lý, khai thác vận hành du lịch nông nghiệp. Họ có nhiều va đập xã hội về văn hoá, lối sống, kiến trúc, chức năng, được nhận nhiều giá trị gia tăng từ mô hình này nhưng cũng hứng chịu tệ nạn và bất ổn.
Tại toà đàm, hầu hết các doanh nghiệp đều đồng tình việc nghiên cứu hoàn thiện thể chế pháp luật thì Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo và giao cho các bộ, ngành để hoàn thiện hệ thống đồng bộ các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, hoạt động của thị trường, doanh nghiệp bất động sản. Thực hiện những nhiệm vụ này, các bộ, ngành đã rất tích cực triển khai và hoàn thiện. VÍ dụ, Bộ Xây dựng đã dự thảo và trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các nghị định quản lý nhà nước thuộc lĩnh vực của Bộ Xây dựng…Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành rà soát nghiên cứu sửa đổi thời gian tới như Luật Đất đai sửa dổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và những luật khác. Với việc sửa đổi các luật này thì hệ thống pháp luật sẽ đảm bảo đồng bộ, từ luật đến các quy định dưới luật như nghị định, thông tư để áp dụng triển khai thực hiện các dự án bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tốt hơn.
Với tinh thần như vậy, Viện IMRIC và Viện IRLIE, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm cảm ơn các chuyên gia, các nhà quản lý, quý doanh nghiệp và các nhà tài trợ đã tham gia và có những ý kiến rất sâu, rất thẳng thắn về các vấn đề thị trường bất động sản, du lịch nông nghiệp để giải quyết khó khăn và tiếp tục phát triển thị trường bất động sản, thu hút du khách một cách lành mạnh, đóng góp cho sự phát triển kinh tế của đất nước./.
Phú Quốc
