Luật sư Hồ Vương Quốc Sử – Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (LS Law Firm) – cho biết, dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó có nhiều nội dung hướng đến việc công khai, minh bạch quy trình định giá và ban hành bảng giá đất, mang lại ý nghĩa tích cực cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Nguyên tắc định giá đất
Theo Luật sư Hồ Vương Quốc Sử, dự thảo Nghị quyết lần này tiếp tục khẳng định việc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, như quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai 2024 — nghĩa là giá đất được xác định phải phản ánh sát giá trị giao dịch thực tế.
Việc áp dụng nguyên tắc thị trường không chỉ bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất mà còn giúp doanh nghiệp có cơ sở dự báo chi phí đầu tư chính xác, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh đó, quá trình định giá phải được tiến hành trung thực, khách quan, công khai và minh bạch; đồng thời tách bạch giữa cơ quan quyết định giá đất và đơn vị tư vấn. Đây là điểm then chốt nhằm ngăn ngừa xung đột lợi ích, loại bỏ nguy cơ can thiệp chủ quan vào kết quả định giá, tránh tình trạng “xin – cho” trong quản lý đất đai.
“Khi cơ chế này được áp dụng đúng, kết quả định giá sẽ có tính thuyết phục cao hơn, giảm khiếu kiện và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định”, Luật sư Sử nhận định.
Xây dựng bảng giá riêng
Theo dự thảo Nghị quyết, bảng giá đất sẽ được xây dựng chi tiết theo từng loại đất, khu vực và vị trí cụ thể. HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, áp dụng từ ngày 1/1/2026 và có thể sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
Đáng chú ý, tại những địa phương đã hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá sẽ được quy định chi tiết đến từng thửa đất. Cách làm này giúp hiện đại hóa công tác quản lý, đồng thời minh bạch hóa thông tin giá đất, giúp cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận.
UBND cấp tỉnh được trao quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm. Trong trường hợp thị trường có biến động mạnh hoặc có sự khác biệt giữa các khu vực, UBND tỉnh có thể điều chỉnh ngay trong năm hoặc áp dụng hệ số riêng cho từng địa bàn cụ thể. Cơ chế này tạo sự linh hoạt, giúp giá đất Nhà nước quy định không bị “đóng khung” trong thời gian dài.
Dự thảo cũng quy định cụ thể thời điểm lựa chọn thông tin giá đất đầu vào là thời điểm xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước. Ngoài ra, tại Điều 8, dự thảo nêu rõ việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất phải đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước tại địa phương.
Ý nghĩa tích cực đối với ba bên
Luật sư Sử cho rằng, cơ chế này mang lại tác động tích cực cho cả ba chủ thể: Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân.
Cụ thể, với doanh nghiệp, cơ chế mới giúp dự báo và hoạch định chi phí sử dụng đất chính xác hơn, hỗ trợ việc chủ động trong chiến lược đầu tư, sản xuất – kinh doanh. Khi bảng giá đất được xây dựng sát thực tế và cập nhật định kỳ, doanh nghiệp có thể tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này không chỉ giảm rủi ro pháp lý, tài chính mà còn thúc đẩy môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng giữa các chủ thể kinh tế.
Đối với người dân, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân có đất bị Nhà nước thu hồi, việc xác định giá bồi thường dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ phản ánh sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường. Từ đó, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài do mức bồi thường thấp hoặc chưa tương xứng. Đồng thời, người dân có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về giá đất, tăng tính công khai, minh bạch và sự đồng thuận trong quá trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Về phía Nhà nước, cơ chế xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh công khai, thống nhất, có căn cứ khoa học sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, tăng thu ngân sách thông qua việc hạn chế thất thu từ tiền sử dụng đất, thuê đất hoặc thuế chuyển nhượng.
Ngoài ra, việc áp dụng cơ chế minh bạch giúp củng cố niềm tin xã hội, tăng tính chính danh của chính quyền địa phương trong thực thi chính sách đất đai, tạo nền tảng cho quản trị hiện đại, công bằng và bền vững.
“Nhìn chung, quy định về định giá đất và bảng giá đất là bước tiến quan trọng hướng tới thị trường bất động sản minh bạch, công bằng hơn. Tuy nhiên, để thực thi hiệu quả, người dân và doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thông tin, đồng thời tham khảo tư vấn pháp lý trong các tình huống phức tạp”, Luật sư Sử lưu ý.
